L’IMU, tassa che incide sul possesso di immobili, è spesso oggetto di dubbi e interpretazioni soprattutto quando si tratta di pertinenze come garage e cantine. Non tutti sanno che tali strutture, se collegate a una «prima casa» non di lusso e rispettando specifici limiti, possono essere esenti dal pagamento dell’IMU. Comprendere esattamente quali sono le pertinenze esenti e quali condizioni devono essere rispettate è fondamentale per evitare di versare imposte non dovute e per ottimizzare la propria posizione fiscale.
Definizione di pertinenza: cosa dice la legge
Secondo l’articolo 818 del Codice Civile, una pertinenza è qualsiasi bene destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro bene immobile considerato principale, come un’abitazione. È essenziale che il bene sia destinato a tale funzione in maniera continuativa e non occasionale. Non conta solo la posizione fisica: un garage, una cantina o un magazzino possono essere pertinenze anche se non si trovano nello stesso stabile della casa – ciò che rileva è la loro funzione di servizio all’immobile principale.
Inoltre, secondo la giurisprudenza della Cassazione, le pertinenze devono soddisfare esigenze pratiche, estetiche o economiche legate alla casa, confermando così l’importanza dell’uso continuativo e della destinazione funzionale rispetto alla mera titolarità del bene.
Ecco le categorie catastali fondamentali secondo la disciplina dell’IMU (categoria catastale):
- C/2 – Magazzini e locali di deposito, tra cui rientrano cantine e solai
- C/6 – Stalle, scuderie, garage, posti auto e autorimesse
- C/7 – Tettoie (strutture aperte o chiuse destinate a copertura)
Limiti numerici e condizioni di esenzione
Affinché si possa godere dell’esenzione IMU sulle pertinenze, è necessario rispettare alcune regole ben precise:
- Occorre essere proprietari di una prima casa non di lusso. Le abitazioni di lusso, anche se utilizzate come principale dimora, non godono dell’agevolazione fiscale sulle pertinenze.
- L’esenzione si applica esclusivamente a una sola pertinenza per ciascuna delle tre categorie catastali ammesse (C/2, C/6, C/7). Ciò significa che, ad esempio, si può avere un garage (C/6), una cantina (C/2) e una tettoia (C/7) tutti esenti, ma possedendo due garage o due cantine, l’esenzione vale solo per uno; sull’altro si pagherà l’IMU.
- La pertinenza deve essere funzionalmente collegata all’abitazione principale. Questo collegamento può essere fisico (nel caso di una cantina situata nello stesso edificio) oppure giuridico (ad esempio un box auto distante qualche metro ma inserito catastalmente come pertinenza della casa).
Chi possiede più pertinenze all’interno della stessa categoria catastale dovrà pagare l’IMU su quelle eccedenti il limite previsto dalla normativa.
Per le pertinenze correttamente registrate, è importante indicare il collegamento nell’apposita sezione della dichiarazione IMU o nel Modello 730. Il codice “2” nella colonna “12 – Casi particolari IMU” serve per identificare questi casi specifici.
Eccezioni ed esclusioni: pertinenze che non rientrano nell’esenzione
Non tutte le pertinenze sono esenti dall’IMU. Vanno tenuti presenti alcuni casi particolari:
- Per le seconde case, vale a dire immobili diversi dalla propria abitazione principale, si paga sempre l’IMU su tutte le pertinenze, indipendentemente dal loro numero o categoria catastale.
- Gli immobili considerati di lusso (ad esempio appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9) sono sempre soggetti a IMU, e così le loro pertinenze.
- Le pertinenze non funzionalmente collegate all’abitazione principale, come ad esempio un magazzino o un garage utilizzato solo occasionalmente, non rientrano nell’esenzione.
- Nel caso si possiedano più immobili che potrebbero essere qualificati come pertinenze, la scelta di quale far valere per l’esenzione deve essere chiara a livello catastale; le pertinenze eccedenti la prima per ciascuna categoria pagano l’imposta.
Inoltre, alcuni immobili sono esenti per disposizione normativa particolare, come quelli dello Stato, dei comuni e delle regioni utilizzati per compiti istituzionali o quelli adibiti a usi culturali o religiosi. Queste deroghe, tuttavia, non interessano le pertinenze delle abitazioni civili comuni, che seguono il regime sopra descritto.
Come calcolare l’IMU su garage, cantine e altre pertinenze non esenti
Quando l’imposta è dovuta, il calcolo dell’IMU sulle pertinenze segue le stesse regole dell’immobile principale. Si parte dalla rendita catastale (verificabile presso l’Agenzia delle Entrate), che va rivalutata del 5% e poi moltiplicata per il coefficiente previsto, solitamente 160 per le categorie C/2, C/6 e C/7. Il risultato rappresenta la base imponibile su cui si applica l’aliquota fissata dal Comune.
La dichiarazione IMU, elemento fondamentale per la corretta attribuzione dell’esenzione, deve essere compilata con attenzione, segnalando esattamente quali beni sono considerati pertinenze e assicurandosi che siano inseriti nelle giuste categorie. Un errore nella compilazione può comportare il pagamento di somme non dovute o sanzioni in caso di controlli.
Documentazione e pratiche amministrative
Per riconoscere la pertinenza e ottenere l’esenzione, occorre:
- Verificare che il bene sia accatastato come pertinenza dell’abitazione principale presso il Catasto.
- Esplicitare la destinazione funzionale all’interno della documentazione catastale e delle dichiarazioni fiscali.
- Nel caso di vendita o successione, aggiornare sempre i dati e dichiarare le nuove pertinenze nella dichiarazione IMU.
Consigli pratici e casi ricorrenti
Molti proprietari di casa si chiedono se il proprio garage o la cantina siano automaticamente esenti. È importante ricordare che:
- L’esenzione opera solo per la prima casa e fino a una pertinenza per ciascuna categoria catastale ammissibile.
- Le pertinenze devono essere collegate all’abitazione sia per uso che a livello catastale.
- Per le seconde pertinenze, anche se funzionalmente collegate, l’IMU va sempre corrisposta.
- In caso di immobili in comproprietà (ad esempio in seguito a divorzio), l’agevolazione si applica al coniuge assegnatario della casa, sempre nel rispetto dei limiti numerici.
Qualora si avessero dubbi sulla corretta registrazione o sull’idoneità di una pertinenza all’esenzione, è consigliabile rivolgersi a un professionista, come commercialista o esperto fiscale, e verificare sempre la situazione presso il Catasto e il Comune di appartenenza. Il regime delle pertinenze esenti può portare ad un risparmio significativo, ma la sua applicazione richiede attenzione alle regole catastali, documentali e alle disposizioni dei singoli enti.
In conclusione, la conoscenza approfondita della disciplina sulle pertinenze consente di accedere all’esenzione dal pagamento dell’IMU su garage, cantine e tettoie accatastate correttamente come pertinenze “prima casa”, nel rispetto dei limiti numerici e delle categorie catastali previste dalla legge. Un’attenta gestione dei documenti e delle pratiche catastali permette non solo di evitare esborsi non dovuti, ma anche di sfruttare al massimo i vantaggi fiscali previsti dall’ordinamento italiano.
